Sprzedaż mieszkania z lokatorem – jak to zrobić?

0
98

Sprzedaż mieszkania z lokatorem.  Kupno i sprzedaż mieszkania z lokatorem.  Jak sprzedać mieszkanie z lokatorem? Sprzedaż mieszkania z lokatorem lub najemcą. Eksmisja lokatora – czy jest możliwa? Skup nieruchomości z lokatorami – na czym to polega? Sprzedaż mieszkania z lokatorem – czy to się opłaca? Lokator zameldowany z prawem dożywocia – jakie ma prawa? Sprzedaż mieszkania z lokatorem z grupy chronionej. Biuro Nieruchomości Poznań. Pośrednik nieruchomości Poznań.

Sprzedaż mieszkania z lokatorem

Jak sprzedać mieszkanie z lokatorem?

Z prawnego punktu widzenia sprzedaż mieszkania z lokatorem jest jak najbardziej możliwa, o ile znajdzie się kupiec. Są to raczej rzadkie sytuacje, jednak nie można wykluczyć ich całkowicie.

Właściciel nieruchomości nie ma obowiązku  zawiadamiać  lokatora o chęci zbycia lokalu, ani o tym, że jest wystawione na sprzedaż, natomiast z całą pewnością  powinien poinformować kupującego o  jego obecności.  Stan prawny lokalu musi być określony jasno
i zgodnie z rzeczywistością przed podpisaniem umowy sprzedaży. Wśród dokumentów niezbędnych do sprzedaży mieszkania wymagane jest m.in.  zaświadczenie o braku osób zameldowanych oraz wypis z księgi wieczystej.

Sprzedaż mieszkania z lokatorem lub najemcą

Inwestowanie w nieruchomości to jedna z najpopularniejszych form lokowania kapitału, a  wynajmowanie  własnego lokalu ma przynosić  pewny i stały dochód.  Niestety, rzeczywistość nie zawsze jest zgodna z oczekiwaniami właściciela nieruchomości. W czym problem?

Otóż polskie prawo zdecydowanie chroni najemców, niestety również tych nieuczciwych. Zapewne każdy z nas słyszał o sytuacjach, w których właściciel nieruchomości praktycznie traci prawo dysponowania swoją własnością, a  uchylający się od płacenia czynszu i pokrywania własnych kosztów mieszkaniowych najemca nie chce opuścić bezprawnie zajmowanego lokalu – pomimo wypowiedzenia lub wygaśnięcia umowy najmu.

W jaki sposób właściciel mieszkania może rozwiązać problem z trudnym lokatorem lub inną osobą, która  zajmuje lokal bez tytułu prawnego? Sposoby są dwa:

  • Wkroczenie na drogę prawną, czyli przeprowadzenie postępowania cywilnego, którego skutkiem będzie eksmisja komornicza niepożądanego lokatora. Zła wiadomość jest taka, że to długotrwały proces, często co najmniej kilkuletni i generujący duże wydatki, nie tylko  na opłaty sądowe i egzekucyjne. Niestety, w  praktyce przez cały czas postępowania sądowego właściciel najczęściej musi pokrywać wszelkie koszty wynikające z użytkowania mieszkania przez najemcę. W wyroku sąd może zdecydować o przyznaniu lokatorowi lokalu zastępczego, a mieszkanie, do którego można eksmitować  nieuczciwego lokatora powinna zapewnić gmina, która pokrywa również koszty przeprowadzki. Gminy jednak rzadko dysponują wolnymi lokalami, a oczekiwanie na taki zdecydowanie wydłuża cały proces.   Mieszkanie zastępcze lub pomieszczenie tymczasowe może wskazać również właściciel zajmowanego lokalu
    oraz każda inna osoba.
  Od 21 lutego małe i średnie firmy mogą się ubiegać o wsparcie badań i innowacji. Do wykorzystania w pierwszym naborze będzie prawie 4,5 mld zł z Funduszy Europejskich

Warto wiedzieć, że zakaz eksmisji obowiązujący w Polsce podczas pandemii koronawirusa został zniesiony w 2022 roku
i obecnie eksmisja lokatora jest już możliwa. 

  • Sprzedaż mieszkania z lokatorem. Znalezienie kupca w takiej sytuacji jest trudne, ale nie niemożliwe. Główną zaletą oferty sprzedaży musi być znacznie niższa cena za nieruchomość, zdecydowanie odbiegająca od rynkowej stawki za  porównywalny lokal.  Cena zakupu powinna rekompensować nabycie mieszkania z lokatorem.  Mieszkanie z najemcą lub zameldowanym lokatorem to
    z reguły  duży problem, trudno więc o nabywcę.  Najlepszym rozwiązaniem jest sprzedaż lokalu w ramach skupu nieruchomości
    z lokatorami.
    Firmy kupujące  mieszkania z lokatorami oferują za nie ceny niższe od rynkowych, ale w zamian właściciel zyskuje spokój i pozbywa się stresu związanego z nierzetelnym najemcą oraz omija go cała sądowa procedura dotycząca eksmisji i związane
    z nią koszty.

Sprzedaż mieszkania z lokatorem z grupy chronionej

Grupa chroniona to osoby, których dużo trudniej pozbyć się z mieszkania, należą do nich:

  • kobiety w ciąży
  • dzieci oraz osoby sprawujące nad nimi opiekę
  • niepełnosprawni z opiekunami
  • bezrobotni
  • osoby ubezwłasnowolnione z osobą współmieszkającą
  • osoby obłożnie chore
  • emeryci i renciści otrzymujący świadczenia z pomocy społecznej.

W przypadku tych osób konieczne jest zapewnienie lokalu zastępczego, a nawet zasądzenie go sądownie nie zmienia faktu, że takich lokali  gminom brakuje i czas oczekiwania sięga nawet kilku lat. Mieszkanie z lokatorem z grupy chronionej najlepiej jest sprzedać do skupu nieruchomości z lokatorami, ponieważ trudno będzie znaleźć chętnego kupca na wolnym rynku. W skupie nieruchomości  firmy kupują nawet mieszkania z lokatorem, który ma zapewnione dożywocie lub służebność ( służebnik lub dożywotnik ), czyli mogą korzystać
z mieszkania do swojej śmierci i nikt nie ma prawa ich eksmitować.

Prawo dożywocia można zamienić na dożywotnią rentę, ale obie strony ( aktualny właściciel mieszkania i lokator) muszą wyrazić na to zgodę. Mieszkanie z lokatorem zajmującym lokal na zasadzie dożywocia lub służebności najtrudniej jest sprzedać.

  Program Ulga od Długu pod lupą KNF. Organizatorzy: Okazaliśmy się na tyle skuteczni, że firmy pożyczkowe chcą ukrócić tę działalność

 W Polsce, w okresie od 1 listopada do 31 marca obowiązuje tzw. okres ochronny, w trakcie którego nie można przeprowadzać eksmisji.

Czy sprzedaż mieszkania z lokatorem może być opłacalna?

Długotrwały i kosztowny proces sądowej eksmisji niechcianego lokatora nie zachęca do zakupu lokalu z takim obciążeniem, jednak zdarzają się  sytuacje, w których mieszkanie z lokatorem stanowi atrakcyjną ofertę.  Niemożliwe? A jednak.

Jeśli wynajmujesz mieszkanie, a Twój lokator jest solidny i terminowo reguluje swoje należności masz możliwość sprzedaży tej nieruchomości i to z zyskiem. Wystarczy, że znajdziesz inwestora, który poszukuje nieruchomości  na wynajem. Mieszkanie
z najemcą wywiązującym się z umowy to doskonały pakiet dla takiego przedsiębiorcy. Natomiast opłacalność całej transakcji zależy od wielu czynników rynkowych m.in. lokalizacji i aktualnej ceny nieruchomości.

Chcesz wiedzieć więcej? Profesjonalne wsparcie i fachowe doradztwo uzyskasz w naszym biurze nieruchomości, skontaktuj się ze specjalistą

Zobacz również:

Poprzedni artykułSprzedaż odziedziczonego mieszkania – jak się przygotować?
Następny artykułZBP: Opinia Rzecznika TSUE niczego nie przesądza w sprawach frankowiczów. Widać w niej rozbieżności i sprzeczność z wcześniejszym orzecznictwem